Скільки коштує купити нерухомість в Іспанії: всі витрати покупця

Ціна нерухомості в Іспанії — не єдина сума, яку потрібно враховувати під час купівлі. До вартості квартири чи будинку додаються податки, витрати на оформлення угоди та, у деяких випадках, послуги фахівців або банківські платежі.

Підсумкова сума залежить від типу нерухомості, її вартості, регіону та способу оплати. Тому перед купівлею важливо розрахувати не лише ціну об’єкта, а й повний бюджет угоди.

З чого складається вартість купівлі нерухомості в Іспанії

Повна вартість купівлі нерухомості в Іспанії зазвичай включає кілька основних категорій витрат:

– вартість самого об’єкта
– податки під час купівлі
– нотаріальні витрати
– реєстрація права власності
– юридичний супровід, якщо покупець користується такими послугами
– додаткові витрати, пов’язані з іпотекою або особливостями конкретної угоди

Головна відмінність пов’язана з типом нерухомості. Під час купівлі нового житла у забудовника зазвичай сплачується IVA, а під час купівлі вторинного об’єкта — ITP. Податкові ставки та окремі витрати можуть відрізнятися залежно від регіону й умов угоди.

Податки під час купівлі нерухомості в Іспанії

Податки — одна з найсуттєвіших складових додаткових витрат покупця.

Основний податок залежить від того, чи купуєте ви нове житло у забудовника, чи вторинну нерухомість.

IVA під час купівлі новобудови

Під час купівлі нового житла безпосередньо у забудовника зазвичай застосовується IVA — Impuesto sobre el Valor Añadido, іспанський податок на додану вартість.

Стандартна ставка IVA для житлової нерухомості становить 10%. Для окремих категорій соціального житла можуть застосовуватися знижені ставки.

Наприклад, якщо квартира коштує 200 000 євро, IVA за ставкою 10% становитиме 20 000 євро.

Таким чином, вартість квартири з урахуванням цього податку становитиме 220 000 євро — ще до врахування інших витрат.

Важливо враховувати, що податковий режим залежить від характеру угоди. Не кожен об’єкт, який виглядає новим, автоматично оподатковується IVA: значення мають обставини передачі нерухомості.

ITP під час купівлі вторинної нерухомості

Під час купівлі вторинної нерухомості зазвичай застосовується ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, податок на передачу майна.

На відміну від IVA, ставка ITP залежить від автономної спільноти, у якій розташований об’єкт. В окремих випадках можуть діяти пільгові ставки за умови дотримання встановлених вимог.

Тому під час купівлі квартири в Аліканте, Мадриді чи Барселоні сума податку може відрізнятися навіть за однакової вартості нерухомості.

Для попереднього розрахунку необхідно уточнити чинну ставку саме в тому регіоні, де розташований об’єкт.

AJD — податок на документально оформлені юридичні акти

AJD — Actos Jurídicos Documentados — податок, пов’язаний із певними нотаріально оформленими документами.

Під час купівлі новобудови AJD може застосовуватися додатково до IVA. Його ставка залежить від автономної спільноти та конкретної операції.

Під час купівлі вторинного житла, що оподатковується ITP, податковий режим AJD відрізняється від режиму новобудови. Тому не можна автоматично додавати одну й ту саму ставку AJD до всіх угод.

Додаткові витрати під час купівлі нерухомості

Окрім податків, покупцеві необхідно враховувати витрати на оформлення угоди.

Їхній розмір залежить від вартості об’єкта, складності оформлення та обраних послуг.

Нотаріальні витрати

Нотаріус оформлює документи, необхідні для здійснення угоди купівлі-продажу.

Вартість нотаріальних послуг залежить від установлених тарифів та особливостей угоди.

Під час розрахунку бюджету варто заздалегідь уточнити, які нотаріальні витрати покладаються на покупця та які умови передбачені домовленостями сторін.

Реєстрація права власності

Після оформлення угоди право власності реєструється в Registro de la Propiedad — іспанському реєстрі нерухомості.

Реєстраційні витрати залежать від характеристик угоди та вартості об’єкта.

Цю статтю витрат необхідно враховувати окремо від податків і нотаріальних послуг.

Послуги юриста та супровід угоди

Покупець може звернутися до незалежного юриста для перевірки документів, аналізу умов договору та супроводу угоди.

Це особливо актуально, якщо покупець не володіє іспанською мовою або не знайомий із місцевими процедурами.

Вартість юридичного супроводу залежить від обсягу роботи та умов договору з фахівцем.

Важливо заздалегідь уточнити, які послуги входять до погодженої вартості, щоб уникнути додаткових платежів.

Витрати на агентство нерухомості

Послуги агентства нерухомості можуть оплачуватися покупцем, продавцем або розподілятися між сторонами залежно від умов угоди та чинних правил.

Перед укладенням договору з агентством необхідно уточнити:

– хто оплачує комісію
– чи включена вона до зазначеної вартості об’єкта
– як розраховується винагорода
– які послуги входять до супроводу

Комісію агентства не слід автоматично вважати обов’язковою додатковою витратою кожного покупця.

Додаткові витрати під час купівлі нерухомості в іпотеку

Якщо нерухомість купується з використанням іпотечного кредиту, бюджет необхідно розраховувати з урахуванням банківських умов.

Можливі витрати покупця:

– оцінка нерухомості для банку
– страхування, якщо воно передбачене умовами кредитування
– окремі банківські послуги, якщо вони застосовуються
– початковий внесок за нерухомість

Початковий внесок — це частина вартості об’єкта, яку покупець сплачує власними коштами. Він не є додатковим податком або комісією.

Водночас витрати на оформлення самої іпотеки необхідно відрізняти від витрат на купівлю нерухомості. Розподіл окремих витрат залежить від законодавства та умов кредитного договору.

Скільки коштує купити нерухомість в Іспанії: приклади розрахунку

Розглянемо два умовні приклади, щоб показати, як формується бюджет купівлі.

Усі суми нижче наведені для ілюстрації. Це не індивідуальний податковий розрахунок: реальні ставки та витрати необхідно перевіряти для конкретного об’єкта й регіону.

Приклад купівлі вторинної нерухомості за 150 000 євро

Припустімо, що покупець придбаває вторинну квартиру вартістю 150 000 євро.

Для прикладу візьмемо умовну ставку ITP у розмірі 10%. Це не універсальна ставка для всієї Іспанії.

Розрахунок витрат:

– Вартість квартири — 150 000 €
– ITP за умовною ставкою 10% — 15 000 €
– Нотаріальні та реєстраційні витрати — розраховуються окремо
– Юридичний супровід, якщо потрібен, — розраховується окремо

Разом до додаткових витрат — 165 000 €.

У цьому прикладі покупцеві необхідно підготувати щонайменше 165 000 євро без урахування нотаріальних, реєстраційних та інших витрат.

Фактична сума податку може бути більшою або меншою залежно від регіону та застосовних умов.

Приклад купівлі новобудови за 200 000 євро

Тепер розглянемо купівлю нової квартири у забудовника вартістю 200 000 євро.

Для житлової нерухомості за стандартної ставки IVA 10% розрахунок буде таким.

Розрахунок витрат:

– Вартість квартири — 200 000 €
– IVA 10% — 20 000 €
– AJD — залежить від регіону
– Нотаріальні та реєстраційні витрати — розраховуються окремо
– Юридичний супровід, якщо потрібен, — розраховується окремо

Разом до додаткових витрат — 220 000 € + інші витрати.

Отже, під час купівлі новобудови за 200 000 євро лише вартість житла та IVA становитимуть 220 000 євро.

До цієї суми необхідно додати застосовний AJD та інші витрати за угодою.

Скільки грошей потрібно підготувати понад вартість нерухомості

Для попереднього планування бюджету покупці часто орієнтуються на додаткові витрати в розмірі приблизно 10–12% від вартості нерухомості.

Однак це лише орієнтир, а не встановлена законом ставка. Фактична сума може суттєво відрізнятися залежно від регіону, типу об’єкта, податків, іпотечних умов і складу додаткових послуг.

Під час купівлі вторинної нерухомості основну частину витрат зазвичай становить ITP.

Під час купівлі новобудови значну частину додаткових витрат формують IVA та, якщо застосовується, AJD.

Тому для точного розрахунку недостатньо просто додати до ціни об’єкта фіксований відсоток.

Як заздалегідь розрахувати бюджет купівлі

Щоб визначити повну вартість купівлі нерухомості в Іспанії, рекомендується діяти послідовно.

1. Визначте вартість об’єкта. Зафіксуйте ціну нерухомості та уточніть, які платежі вже включені до неї.

2. Уточніть тип нерухомості. Від цього залежить, який податок застосовується до угоди — IVA чи ITP.

3. Перевірте податкові ставки регіону. Для вторинної нерухомості необхідно встановити чинну ставку ITP. Під час купівлі новобудови потрібно перевірити застосовний IVA та можливий AJD.

4. Розрахуйте витрати на оформлення. Врахуйте нотаріальні та реєстраційні платежі, а також юридичний супровід, якщо плануєте ним користуватися.

5. Врахуйте іпотеку. Якщо купівля фінансується банком, окремо розрахуйте початковий внесок і витрати, передбачені умовами кредитування.

6. Уточніть умови попереднього договору. Сума, передана за Contrato de Arras, зазвичай зараховується у вартість нерухомості. Тому її не слід додавати до ціни об’єкта як окрему додаткову витрату.

Такий підхід дозволить заздалегідь зрозуміти, скільки грошей знадобиться для завершення угоди та які платежі потрібно буде здійснити на кожному етапі.

Купівля нерухомості в Іспанії зі Spanish Life

Spanish Life допомагає підібрати нерухомість в Іспанії з урахуванням бюджету, цілей купівлі та обраної локації.

Якщо ви розглядаєте купівлю квартири, будинку або інвестиційної нерухомості в Іспанії, залиште заявку — ми підберемо актуальні варіанти відповідно до ваших параметрів.