Податки при купівлі нерухомості в Іспанії: що сплачує покупець

Купівля нерухомості в Іспанії передбачає не лише оплату вартості квартири чи будинку. Покупцеві також необхідно враховувати податки та додаткові витрати, які можуть суттєво вплинути на загальний бюджет угоди.

Розмір податків залежить насамперед від того, яку нерухомість ви купуєте: новобудову безпосередньо від забудовника чи об’єкт на вторинному ринку. У першому випадку зазвичай сплачується ПДВ (IVA), а в другому — податок на передачу майна (ITP). У деяких ситуаціях також виникає обов’язок сплатити податок AJD.

Крім того, податкові ставки можуть відрізнятися залежно від автономної спільноти, у якій розташований об’єкт.

У цій статті розглянемо, які податки сплачує покупець під час придбання нерухомості в Іспанії, чим відрізняється оподаткування новобудов і вторинного житла та як заздалегідь розрахувати додаткові витрати.

Які податки сплачують під час купівлі нерухомості в Іспанії

Під час придбання нерухомості в Іспанії покупець може зіткнутися з трьома основними податками:

– IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) — податок на додану вартість, який зазвичай застосовується під час купівлі нового житла безпосередньо в забудовника
– ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — податок на передачу майна, який зазвичай сплачується під час купівлі нерухомості на вторинному ринку
– AJD (Actos Jurídicos Documentados) — податок на документально оформлені юридичні акти, який може застосовуватися під час оформлення угоди

Важливо розуміти, що IVA та ITP зазвичай не сплачуються одночасно під час стандартної купівлі житлової нерухомості. Який саме податок застосовується, залежить від типу угоди.

AJD може стягуватися додатково до IVA під час купівлі новобудови. Його розмір та умови застосування залежать від регіону й обставин угоди.

Податок IVA під час купівлі новобудови в Іспанії

IVA — це податок на додану вартість. Під час купівлі нового житла безпосередньо в забудовника він зазвичай входить до витрат покупця.

Для більшості нових житлових об’єктів стандартна ставка IVA становить 10% від вартості нерухомості.

Наприклад, якщо квартира в новобудові коштує 200 000 євро, розрахунок буде таким:

– Вартість квартири — 200 000 євро
– IVA за ставкою 10% — 20 000 євро
– Вартість квартири з урахуванням IVA — 220 000 євро

Таким чином, покупцеві необхідно передбачити додаткові 20 000 євро лише на сплату IVA.

Для деяких категорій соціального житла можуть застосовуватися спеціальні умови та знижена ставка. Зокрема, для певних видів захищеного житла передбачена ставка 4%.

Перед купівлею важливо уточнити, яка ставка застосовується саме до обраного об’єкта.

Коли сплачується IVA

Зазвичай IVA сплачується під час купівлі нового житла безпосередньо в забудовника.

До цієї категорії, як правило, належать об’єкти, які продаються вперше після завершення будівництва.

Водночас не кожна квартира в новому будинку автоматично вважається об’єктом, що оподатковується IVA. Якщо нерухомість уже раніше передавалася іншому власнику та використовується як житло на вторинному ринку, до угоди можуть застосовуватися інші податкові правила.

Тому під час вибору об’єкта необхідно уточнити його юридичний статус і порядок оподаткування.

Податок ITP під час купівлі нерухомості на вторинному ринку

ITP — це податок на передачу майна. Зазвичай він застосовується під час купівлі нерухомості на вторинному ринку, коли продавцем виступає фізична особа, а угода не оподатковується IVA.

На відміну від IVA, ставка ITP залежить від автономної спільноти, у якій розташована нерухомість.

Це означає, що покупець квартири у Валенсійській спільноті, Каталонії, Андалусії чи Мадриді може сплатити різні суми податків навіть за однакової вартості об’єктів.

Як розраховується ITP

Для розрахунку ITP необхідно враховувати:

– Вартість нерухомості
– Чинну ставку податку в автономній спільноті
– Податкову базу, яка у передбачених законом випадках може визначатися з урахуванням кадастрової вартості, встановленої для цілей оподаткування, — valor de referencia
– Можливі пільги та спеціальні умови

Наприклад, якщо умовна ставка ITP становить 8%, а податкова база дорівнює 200 000 євро, розрахунок буде таким:

– Податкова база — 200 000 євро
– ITP за ставкою 8% — 16 000 євро

Це приклад розрахунку, а не універсальна ставка для всієї Іспанії.

Перед купівлею необхідно перевірити чинну ставку та правила визначення податкової бази в конкретному регіоні.

Податок AJD під час купівлі нерухомості в Іспанії

AJD — це податок на документально оформлені юридичні акти. Він може застосовуватися під час оформлення нотаріальних документів, які відповідають установленим законом вимогам.

Під час купівлі новобудови AJD зазвичай сплачується додатково до IVA.

Розмір податку залежить від автономної спільноти, у якій розташований об’єкт нерухомості. В окремих випадках можуть діяти знижені ставки або пільги.

Під час стандартної купівлі вторинного житла, що оподатковується ITP, AJD зазвичай не нараховується додатково на ту саму угоду купівлі-продажу в тому самому порядку, що й під час купівлі новобудови. Однак окремі документи або пов’язані з купівлею операції можуть оподатковуватися AJD.

Якщо покупець оформлює іпотеку, необхідно окремо враховувати правила оподаткування іпотечного договору та розподіл витрат між сторонами.

Чим відрізняються податки під час купівлі новобудови та вторинного житла

Головна відмінність полягає в тому, який податок застосовується до самої угоди.

Під час купівлі новобудови безпосередньо в забудовника покупець зазвичай сплачує IVA та, за наявності відповідних умов, AJD.

Під час купівлі нерухомості на вторинному ринку покупець зазвичай сплачує ITP. Розмір податку визначається з урахуванням регіональних правил.

Основні відмінності:

Новобудова

– Основний податок — IVA
– Стандартна ставка IVA для більшості житлових об’єктів — 10%
– Додатково може застосовуватися AJD
– Сума податків залежить від вартості об’єкта та регіональної ставки AJD

Вторинна нерухомість

– Основний податок — ITP
– Ставка залежить від автономної спільноти
– Податкова база визначається за встановленими правилами
– Додаткові витрати залежать від умов угоди та оформлення документів

Порівнюючи два об’єкти однакової вартості, важливо враховувати не лише ціну нерухомості, а й загальну суму податків.

Приклад розрахунку податків під час купівлі нерухомості за 200 000 євро

Розглянемо два умовні варіанти купівлі нерухомості вартістю 200 000 євро.

Варіант 1 — купівля новобудови

Припустімо, що квартира купується в забудовника і до неї застосовується стандартна ставка IVA 10%.

– Вартість квартири: 200 000 євро
– IVA: 20 000 євро
– Загальна сума з урахуванням IVA: 220 000 євро

Додатково може знадобитися сплата AJD. Його розмір залежить від автономної спільноти та конкретних умов угоди.

Варіант 2 — купівля вторинної нерухомості

Припустімо, що квартира коштує 200 000 євро, а застосовна ставка ITP становить 8%.

– ITP: 16 000 євро
– Загальна сума з урахуванням ITP: 216 000 євро

Це умовний приклад. У реальній угоді податкова база та ставка можуть відрізнятися.

Чому важливо враховувати регіон

Навіть якщо вартість двох квартир однакова, сума податків може суттєво відрізнятися через регіональні ставки та правила розрахунку.

Тому перед купівлею необхідно перевірити податкові умови саме тієї автономної спільноти, у якій розташована нерухомість.

Коли та як сплачуються податки під час купівлі нерухомості

Строки сплати податків залежать від типу угоди та застосовного податку.

Під час купівлі новобудови IVA зазвичай сплачується забудовнику в межах розрахунків за договором. Порядок і графік платежів необхідно уточнити до підписання документів.

ITP під час купівлі вторинної нерухомості сплачується покупцем у встановлений законом строк після здійснення угоди. Конкретний строк залежить від застосовних регіональних правил.

AJD також сплачується у передбачені законом строки, якщо виникає відповідне податкове зобов’язання.

Для оформлення платежів зазвичай необхідно підготувати документи щодо угоди та подати відповідну податкову декларацію або форму.

Оскільки строки та процедури можуть відрізнятися залежно від регіону, перед завершенням угоди рекомендується уточнити їх у фахівця.

Які додаткові витрати потрібно враховувати, крім податків

Податки — не єдина стаття витрат під час купівлі нерухомості в Іспанії.

Окрім IVA, ITP або AJD, покупцеві можуть знадобитися кошти на оформлення угоди та юридичний супровід.

До додаткових витрат можуть належати:

– Нотаріальні витрати — оформлення нотаріального акта купівлі-продажу
– Реєстрація нерухомості — внесення відомостей про нового власника до Реєстру власності
– Юридичний супровід — перевірка документів та умов угоди
– Банківські витрати — якщо покупець використовує іпотеку або інші банківські послуги
– Переклад документів — якщо для оформлення угоди потрібні переклади
– Додаткові адміністративні витрати — залежно від обставин купівлі

Не всі перелічені витрати є обов’язковими в кожній угоді. Їхній розмір залежить від вартості нерухомості, способу оплати та особливостей оформлення.

Тому бюджет купівлі краще розраховувати з урахуванням усіх передбачуваних витрат, а не лише вартості об’єкта та основного податку.

Як заздалегідь розрахувати бюджет купівлі нерухомості в Іспанії

Щоб уникнути непередбачених витрат, рекомендується заздалегідь скласти повний фінансовий план купівлі.

Крок 1 — визначте тип нерухомості

Уточніть, чи купуєте ви новобудову безпосередньо в забудовника, чи об’єкт на вторинному ринку.

Від цього залежить, який податок зазвичай застосовується до угоди: IVA чи ITP.

Крок 2 — перевірте регіональну податкову ставку

Уточніть, які податкові ставки діють в автономній спільноті, де розташований об’єкт.

Для ITP та AJD регіональні правила мають особливе значення.

Крок 3 — уточніть податкову базу

Необхідно перевірити, від якої суми розраховується податок.

У деяких випадках податкова база може відрізнятися від ціни, зазначеної в договорі.

Крок 4 — розрахуйте додаткові витрати

Додайте до вартості нерухомості податки, нотаріальні витрати, реєстрацію та інші витрати, які можуть виникнути під час оформлення угоди.

Крок 5 — передбачте фінансовий резерв

Навіть за ретельного планування корисно мати резерв на додаткові витрати, які можуть виникнути в процесі оформлення.

Такий підхід дає змогу заздалегідь оцінити загальну суму вкладень і порівняти кілька об’єктів нерухомості.

Які документи потрібні для сплати податків

Для оформлення купівлі та сплати податків можуть знадобитися:

– Документ, що посвідчує особу покупця
– NIE — ідентифікаційний номер іноземця, необхідний для багатьох юридичних і фінансових операцій в Іспанії
– Договір купівлі-продажу або нотаріальний акт
– Документи з інформацією про вартість нерухомості
– Дані про об’єкт нерухомості та його податкову базу
– Підтвердження оплати, якщо воно потрібне
– Податкові форми, передбачені для відповідного податку

Точний перелік документів залежить від типу угоди, регіону та обставин купівлі.

NIE не є посвідкою на проживання. Це ідентифікаційний номер, який використовується, зокрема, під час здійснення операцій із нерухомістю.

Поширені помилки під час розрахунку податків на нерухомість в Іспанії

Плануючи купівлю, іноземні покупці іноді орієнтуються лише на вартість об’єкта та забувають про додаткові обов’язкові платежі.

Ось кілька поширених помилок.

Не враховувати різницю між новобудовою та вторинним житлом

Під час купівлі новобудови зазвичай застосовується IVA, а під час купівлі вторинної нерухомості — ITP. Помилка у визначенні типу угоди може призвести до неправильного розрахунку бюджету.

Використовувати одну податкову ставку для всієї Іспанії

Ставки ITP та AJD можуть відрізнятися залежно від автономної спільноти.

Розраховувати податок лише від ціни в договорі

У деяких випадках податкова база визначається з урахуванням спеціальних правил, зокрема valor de referencia.

Не враховувати додаткові витрати

Нотаріальні послуги, реєстрація та юридичний супровід збільшують загальну суму витрат на купівлю.

Не перевіряти актуальні податкові правила

Ставки, пільги та порядок розрахунку податків можуть змінюватися. Тому перед укладенням угоди необхідно перевіряти чинні норми.

Підсумок — скільки податків потрібно сплатити під час купівлі нерухомості в Іспанії

Сума податків під час купівлі нерухомості в Іспанії залежить від типу об’єкта, його вартості, автономної спільноти та умов угоди.

Під час купівлі новобудови безпосередньо в забудовника зазвичай застосовується IVA за стандартною ставкою 10%. Додатково може сплачуватися AJD.

Під час купівлі вторинної нерухомості зазвичай застосовується ITP, ставка якого залежить від регіону.

Окрім податків, необхідно враховувати витрати на оформлення угоди, нотаріальні послуги, реєстрацію та юридичний супровід.

Щоб правильно розрахувати бюджет, важливо заздалегідь визначити тип нерухомості, перевірити регіональні податкові ставки та врахувати всі додаткові платежі.

Spanish Life допомагає підібрати нерухомість в Іспанії з урахуванням бюджету, цілей купівлі та обраної локації. Якщо ви розглядаєте купівлю квартири, будинку або інвестиційної нерухомості в Іспанії, залиште заявку — ми підберемо актуальні пропозиції відповідно до ваших критеріїв.

Важливо: Податкові ставки та правила оподаткування можуть змінюватися й відрізнятися залежно від автономної спільноти та обставин угоди. Наведені розрахунки є прикладами та не замінюють індивідуальну податкову консультацію.