¿Cuánto cuesta comprar una propiedad en España?: todos los gastos para el comprador

El precio de una propiedad en España no es el único importe que hay que tener en cuenta al realizar una compra. Al coste de un apartamento o una casa se suman los impuestos, los gastos de formalización de la operación y, en algunos casos, los servicios de profesionales o los gastos bancarios.

El importe final depende del tipo de inmueble, de su precio, de la región y del método de pago. Por eso, antes de comprar, es importante calcular no solo el precio del inmueble, sino también el presupuesto total de la operación.

De qué se compone el coste de comprar una propiedad en España

El coste total de comprar una propiedad en España suele incluir varias categorías principales de gastos:

– el precio del inmueble
– los impuestos de la compra
– los gastos notariales
– la inscripción del derecho de propiedad
– el asesoramiento jurídico, si el comprador contrata estos servicios
– los gastos adicionales relacionados con la hipoteca o con las particularidades de la operación

La principal diferencia depende del tipo de inmueble. Al comprar una vivienda de obra nueva directamente al promotor, normalmente se paga el IVA, mientras que en la compra de una vivienda de segunda mano suele aplicarse el ITP. Los tipos impositivos y algunos gastos pueden variar según la región y las condiciones de la operación.

Impuestos al comprar una propiedad en España

Los impuestos son una de las partes más importantes de los gastos adicionales del comprador.

El impuesto principal depende de si se compra una vivienda de obra nueva directamente al promotor o una propiedad de segunda mano.

IVA en la compra de una vivienda de obra nueva

Al comprar una vivienda de obra nueva directamente al promotor, generalmente se aplica el IVA — Impuesto sobre el Valor Añadido, el impuesto español sobre el valor añadido.

El tipo general del IVA para viviendas es del 10%. Para determinadas categorías de viviendas de protección oficial pueden aplicarse tipos reducidos.

Por ejemplo, si un apartamento cuesta 200.000 euros, el IVA al 10% será de 20.000 euros.

Por tanto, el precio del apartamento con este impuesto incluido será de 220.000 euros, antes de tener en cuenta los demás gastos.

Es importante tener en cuenta que el régimen fiscal depende de la naturaleza de la operación. No todos los inmuebles que parecen nuevos están automáticamente sujetos al IVA: lo que importa son las circunstancias de la transmisión.

ITP en la compra de una vivienda de segunda mano

Al comprar una vivienda de segunda mano, normalmente se aplica el ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

A diferencia del IVA, el tipo del ITP depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble. En determinados casos pueden aplicarse tipos reducidos si se cumplen las condiciones establecidas.

Por eso, al comprar un apartamento en Alicante, Madrid o Barcelona, el importe del impuesto puede variar incluso si el precio del inmueble es el mismo.

Para realizar un cálculo preliminar, es necesario comprobar el tipo vigente en la comunidad autónoma donde se encuentra el inmueble.

AJD — Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados

AJD — Actos Jurídicos Documentados es un impuesto relacionado con determinados documentos notariales.

En la compra de una vivienda de obra nueva, el AJD puede aplicarse además del IVA. Su tipo depende de la comunidad autónoma y de la operación concreta.

En la compra de una vivienda de segunda mano sujeta al ITP, el régimen fiscal del AJD es diferente al de una vivienda de obra nueva. Por tanto, no se puede añadir automáticamente el mismo tipo de AJD a todas las operaciones.

Gastos adicionales al comprar una propiedad

Además de los impuestos, el comprador debe tener en cuenta los gastos de formalización de la operación.

Su importe depende del precio del inmueble, de la complejidad de los trámites y de los servicios contratados.

Gastos notariales

El notario formaliza los documentos necesarios para llevar a cabo la compraventa.

El coste de los servicios notariales depende de las tarifas establecidas y de las características de la operación.

Al calcular el presupuesto, conviene aclarar de antemano qué gastos notariales corresponden al comprador y qué condiciones se han acordado entre las partes.

Inscripción del derecho de propiedad

Una vez formalizada la operación, el derecho de propiedad se inscribe en el Registro de la Propiedad, el registro inmobiliario español.

Los gastos de inscripción dependen de las características de la operación y del valor del inmueble.

Este gasto debe tenerse en cuenta por separado de los impuestos y los servicios notariales.

Servicios jurídicos y acompañamiento de la operación

El comprador puede contratar a un abogado independiente para revisar la documentación, analizar las condiciones del contrato y acompañar la operación.

Esto es especialmente relevante si el comprador no habla español o no está familiarizado con los procedimientos locales.

El coste del asesoramiento jurídico depende del volumen de trabajo y de las condiciones del acuerdo con el profesional.

Es importante aclarar de antemano qué servicios están incluidos en los honorarios acordados para evitar pagos adicionales.

Gastos de la agencia inmobiliaria

Los servicios de la agencia inmobiliaria pueden ser pagados por el comprador, por el vendedor o repartirse entre ambas partes, dependiendo de las condiciones de la operación y de la normativa aplicable.

Antes de firmar un contrato con una agencia, es necesario aclarar:

– quién paga la comisión
– si está incluida en el precio indicado del inmueble
– cómo se calcula la remuneración
– qué servicios están incluidos en el acompañamiento

La comisión de la agencia no debe considerarse automáticamente un gasto adicional obligatorio para todos los compradores.

Gastos adicionales al comprar una propiedad con hipoteca

Si la propiedad se adquiere mediante un préstamo hipotecario, el presupuesto debe calcularse teniendo en cuenta las condiciones del banco.

Los posibles gastos del comprador incluyen:

– la tasación del inmueble para el banco
– el seguro, si lo exigen las condiciones de financiación
– determinados servicios bancarios, si se aplican
– la entrada para la compra del inmueble

La entrada es la parte del precio del inmueble que el comprador paga con sus propios fondos. No es un impuesto ni una comisión adicional.

Al mismo tiempo, es necesario distinguir los gastos de formalización de la propia hipoteca de los gastos de compra del inmueble. La distribución de determinados costes depende de la legislación y de las condiciones del contrato de préstamo.

Cuánto cuesta comprar una propiedad en España: ejemplos de cálculo

Veamos dos ejemplos hipotéticos para mostrar cómo se calcula el presupuesto de compra.

Todas las cantidades que aparecen a continuación son ilustrativas. No se trata de un cálculo fiscal individual: los tipos impositivos y los gastos reales deben comprobarse para cada inmueble y región.

Ejemplo de compra de una vivienda de segunda mano por 150.000 euros

Supongamos que un comprador adquiere un apartamento de segunda mano por un precio de 150.000 euros.

Para este ejemplo, tomaremos un tipo hipotético del ITP del 10%. Este no es un tipo universal para toda España.

Desglose de gastos:

– Precio del apartamento — 150.000 €
– ITP al tipo hipotético del 10% — 15.000 €
– Gastos notariales y de inscripción — se calculan por separado
– Asesoramiento jurídico, si es necesario — se calcula por separado

Total antes de los gastos adicionales — 165.000 €.

En este ejemplo, el comprador debe disponer de al menos 165.000 euros, sin contar los gastos notariales, de inscripción y otros gastos.

El importe real del impuesto puede ser mayor o menor dependiendo de la región y de las condiciones aplicables.

Ejemplo de compra de una vivienda de obra nueva por 200.000 euros

Ahora veamos la compra de un apartamento de obra nueva directamente al promotor por un precio de 200.000 euros.

Para una vivienda sujeta al tipo general del IVA del 10%, el cálculo sería el siguiente.

Desglose de gastos:

– Precio del apartamento — 200.000 €
– IVA del 10% — 20.000 €
– AJD — depende de la región
– Gastos notariales y de inscripción — se calculan por separado
– Asesoramiento jurídico, si es necesario — se calcula por separado

Total antes de los gastos adicionales — 220.000 € + otros gastos.

Por tanto, al comprar una vivienda de obra nueva por 200.000 euros, el precio del inmueble y el IVA sumarán 220.000 euros.

A esta cantidad hay que añadir el AJD aplicable y los demás gastos de la operación.

Cuánto dinero hay que preparar además del precio del inmueble

Para planificar el presupuesto de forma preliminar, los compradores suelen tomar como referencia unos gastos adicionales de aproximadamente el 10–12% del precio del inmueble.

Sin embargo, se trata únicamente de una estimación orientativa, no de un tipo establecido por ley. El importe real puede variar considerablemente según la región, el tipo de inmueble, los impuestos, las condiciones de la hipoteca y los servicios adicionales contratados.

En la compra de una vivienda de segunda mano, el ITP suele representar la mayor parte de los gastos.

En la compra de una vivienda de obra nueva, una parte importante de los gastos adicionales corresponde al IVA y, cuando procede, al AJD.

Por eso, para realizar un cálculo preciso no basta con añadir un porcentaje fijo al precio del inmueble.

Cómo calcular el presupuesto de compra con antelación

Para determinar el coste total de la compra de una propiedad en España, se recomienda seguir una serie de pasos.

1. Determina el precio del inmueble. Fija el precio de la propiedad y comprueba qué pagos ya están incluidos en él.

2. Identifica el tipo de inmueble. De ello depende qué impuesto se aplica a la operación: IVA o ITP.

3. Comprueba los tipos impositivos de la región. Para una vivienda de segunda mano, es necesario determinar el tipo vigente del ITP. Al comprar una vivienda de obra nueva, hay que comprobar el IVA aplicable y el posible AJD.

4. Calcula los gastos de formalización. Incluye los gastos notariales y de inscripción, así como el asesoramiento jurídico si tienes previsto contratarlo.

5. Ten en cuenta la hipoteca. Si la compra se financia mediante un banco, calcula por separado la entrada y los gastos previstos en las condiciones de financiación.

6. Comprueba las condiciones del contrato preliminar. La cantidad entregada en virtud del Contrato de Arras suele descontarse del precio de compra del inmueble. Por tanto, no debe añadirse al precio de la propiedad como un gasto adicional independiente.

Este enfoque te permitirá saber con antelación cuánto dinero necesitarás para completar la operación y qué pagos tendrás que realizar en cada etapa.

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