Impuestos al comprar una propiedad en España: lo que paga el comprador

La compra de una propiedad en España no implica únicamente pagar el precio de un apartamento o una casa. El comprador también debe tener en cuenta los impuestos y gastos adicionales, que pueden influir significativamente en el presupuesto total de la operación.

El importe de los impuestos depende principalmente del tipo de inmueble que se adquiera: una vivienda de obra nueva directamente del promotor o una vivienda de segunda mano. En el primer caso, normalmente se paga el IVA, mientras que en el segundo se aplica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En determinadas situaciones, también puede existir la obligación de pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Además, los tipos impositivos pueden variar en función de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble.

En este artículo explicaremos qué impuestos paga el comprador al adquirir una propiedad en España, en qué se diferencia la tributación de una vivienda de obra nueva y una de segunda mano, y cómo calcular de antemano los gastos adicionales.

¿Qué impuestos se pagan al comprar una propiedad en España?

Al adquirir una propiedad en España, el comprador puede encontrarse con tres impuestos principales:

– IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) — impuesto sobre el valor añadido que normalmente se aplica al comprar una vivienda nueva directamente a un promotor
– ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — impuesto sobre transmisiones patrimoniales que normalmente se paga al comprar una propiedad de segunda mano
– AJD (Actos Jurídicos Documentados) — impuesto sobre determinados documentos jurídicos formalizados, que puede aplicarse al tramitar la operación

Es importante tener en cuenta que el IVA y el ITP normalmente no se pagan simultáneamente en una compraventa habitual de vivienda. El impuesto aplicable depende del tipo de operación.

El AJD puede cobrarse adicionalmente al IVA en la compra de una vivienda de obra nueva. Su importe y las condiciones de aplicación dependen de la comunidad autónoma y de las circunstancias de la operación.

IVA al comprar una vivienda de obra nueva en España

El IVA es el Impuesto sobre el Valor Añadido. Al comprar una vivienda nueva directamente al promotor, normalmente se incluye entre los gastos del comprador.

Para la mayoría de las viviendas de obra nueva, el tipo general del IVA es del 10% del valor del inmueble.

Por ejemplo, si una vivienda de obra nueva cuesta 200.000 euros, el cálculo sería el siguiente:

– Precio de la vivienda — 200.000 euros
– IVA al 10% — 20.000 euros
– Precio total de la vivienda con IVA incluido — 220.000 euros

Por lo tanto, el comprador debe prever 20.000 euros adicionales únicamente para pagar el IVA.

Para determinadas categorías de viviendas de protección oficial pueden aplicarse condiciones especiales y un tipo reducido. En particular, para ciertos tipos de vivienda protegida está previsto un tipo del 4%.

Antes de comprar, es importante confirmar qué tipo impositivo se aplica al inmueble elegido.

¿Cuándo se paga el IVA?

El IVA normalmente se paga al comprar una vivienda nueva directamente al promotor.

Esta categoría suele incluir los inmuebles que se venden por primera vez una vez finalizada la construcción.

Sin embargo, no todos los apartamentos de un edificio nuevo están automáticamente sujetos al IVA. Si el inmueble ya se ha transmitido anteriormente y se utiliza como vivienda de segunda mano, pueden aplicarse otras normas fiscales a la operación.

Por ello, al elegir un inmueble es necesario confirmar su situación jurídica y el régimen fiscal aplicable.

ITP al comprar una propiedad de segunda mano

El ITP es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Normalmente se aplica al comprar una propiedad de segunda mano cuando el vendedor es un particular y la operación no está sujeta al IVA.

A diferencia del IVA, el tipo del ITP depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble.

Esto significa que los compradores de viviendas en la Comunidad Valenciana, Cataluña, Andalucía o Madrid pueden pagar importes diferentes de impuestos incluso si los inmuebles tienen el mismo precio.

¿Cómo se calcula el ITP?

Para calcular el ITP es necesario tener en cuenta:

– El valor del inmueble
– El tipo impositivo vigente en la comunidad autónoma
– La base imponible, que, en los casos previstos por la ley, puede determinarse teniendo en cuenta el valor catastral establecido a efectos fiscales: valor de referencia
– Las posibles bonificaciones y condiciones especiales

Por ejemplo, si el tipo hipotético del ITP es del 8% y la base imponible asciende a 200.000 euros, el cálculo sería el siguiente:

– Base imponible — 200.000 euros
– ITP al 8% — 16.000 euros

Este es un ejemplo de cálculo, no un tipo impositivo universal aplicable en toda España.

Antes de comprar, es necesario comprobar el tipo vigente y las normas para determinar la base imponible en la comunidad autónoma correspondiente.

AJD al comprar una propiedad en España

El AJD es el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Puede aplicarse a documentos notariales que cumplan los requisitos establecidos por la ley.

Al comprar una vivienda de obra nueva, el AJD normalmente se paga además del IVA.

El tipo impositivo depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble. En determinados casos pueden aplicarse tipos reducidos o bonificaciones.

En una compraventa habitual de una vivienda de segunda mano sujeta al ITP, el AJD generalmente no se aplica adicionalmente a esa misma operación de compraventa del mismo modo que en la adquisición de una vivienda de obra nueva. No obstante, determinados documentos u operaciones vinculados a la compra pueden estar sujetos al AJD.

Si el comprador solicita una hipoteca, es necesario tener en cuenta por separado las normas fiscales aplicables al contrato hipotecario y el reparto de los gastos entre las partes.

¿En qué se diferencian los impuestos al comprar una vivienda de obra nueva y una de segunda mano?

La principal diferencia radica en el impuesto que se aplica a la propia operación.

Al comprar una vivienda de obra nueva directamente al promotor, el comprador normalmente paga el IVA y, cuando corresponde, el AJD.

Al comprar una propiedad de segunda mano, el comprador normalmente paga el ITP. El importe se determina de acuerdo con la normativa autonómica.

Las principales diferencias son las siguientes:

Vivienda de obra nueva

– Impuesto principal — IVA
– Tipo general del IVA para la mayoría de las viviendas — 10%
– También puede aplicarse el AJD
– El importe total de los impuestos depende del valor del inmueble y del tipo autonómico del AJD

Vivienda de segunda mano

– Impuesto principal — ITP
– El tipo depende de la comunidad autónoma
– La base imponible se determina según las normas aplicables
– Los gastos adicionales dependen de las condiciones de la operación y de los trámites necesarios

Al comparar dos inmuebles con el mismo precio, es importante tener en cuenta no solo el precio de la propiedad, sino también el importe total de los impuestos.

Ejemplo de cálculo de impuestos al comprar una propiedad por 200.000 euros

Veamos dos escenarios hipotéticos de compra de una propiedad valorada en 200.000 euros.

Opción 1 — compra de una vivienda de obra nueva

Supongamos que el apartamento se compra directamente al promotor y que se aplica el tipo general del IVA del 10%.

– Precio de la vivienda: 200.000 euros
– IVA: 20.000 euros
– Importe total con IVA incluido: 220.000 euros

También puede ser necesario pagar el AJD. Su importe depende de la comunidad autónoma y de las condiciones concretas de la operación.

Opción 2 — compra de una vivienda de segunda mano

Supongamos que el apartamento cuesta 200.000 euros y que el tipo aplicable del ITP es del 8%.

– ITP: 16.000 euros
– Importe total con ITP incluido: 216.000 euros

Se trata de un ejemplo hipotético. En una operación real, la base imponible y el tipo impositivo pueden ser diferentes.

¿Por qué es importante tener en cuenta la comunidad autónoma?

Aunque dos apartamentos tengan el mismo precio, el importe total de los impuestos puede variar considerablemente debido a los tipos impositivos autonómicos y a las normas de cálculo.

Por ello, antes de comprar es necesario comprobar las condiciones fiscales específicas de la comunidad autónoma en la que se encuentra el inmueble.

¿Cuándo y cómo se pagan los impuestos al comprar una propiedad?

Los plazos de pago de los impuestos dependen del tipo de operación y del impuesto aplicable.

Al comprar una vivienda de obra nueva, el IVA normalmente se paga al promotor como parte de los pagos establecidos en el contrato. El procedimiento y el calendario de pagos deben aclararse antes de firmar los documentos.

El ITP por la compra de una propiedad de segunda mano lo paga el comprador dentro del plazo legal establecido tras la operación. El plazo concreto depende de la normativa autonómica aplicable.

El AJD también debe pagarse dentro de los plazos establecidos por la ley cuando exista la correspondiente obligación tributaria.

Para realizar los pagos, normalmente es necesario preparar la documentación de la operación y presentar la declaración o el formulario fiscal correspondiente.

Dado que los plazos y los procedimientos pueden variar según la comunidad autónoma, se recomienda confirmarlos con un especialista antes de finalizar la operación.

¿Qué gastos adicionales hay que tener en cuenta además de los impuestos?

Los impuestos no son el único gasto que implica comprar una propiedad en España.

Además del IVA, el ITP o el AJD, el comprador puede necesitar fondos para formalizar la operación y recibir asesoramiento jurídico.

Los gastos adicionales pueden incluir:

– Gastos notariales — formalización de la escritura pública de compraventa
– Inscripción de la propiedad — inscripción de los datos del nuevo propietario en el Registro de la Propiedad
– Asesoramiento jurídico — revisión de documentos y condiciones de la operación
– Gastos bancarios — si el comprador utiliza una hipoteca u otros servicios bancarios
– Traducción de documentos — si se necesitan traducciones para formalizar la operación
– Gastos administrativos adicionales — según las circunstancias de la compra

No todos estos gastos son obligatorios en todas las operaciones. Su importe depende del valor del inmueble, del método de pago y de las particularidades de la formalización.

Por ello, es preferible calcular el presupuesto de compra teniendo en cuenta todos los gastos previstos, y no solo el precio del inmueble y el impuesto principal.

Cómo calcular de antemano el presupuesto para comprar una propiedad en España

Para evitar gastos inesperados, se recomienda preparar con antelación un plan financiero completo para la compra.

Paso 1 — determina el tipo de inmueble

Aclara si vas a comprar una vivienda de obra nueva directamente al promotor o una propiedad de segunda mano.

De ello depende el impuesto que normalmente se aplica a la operación: IVA o ITP.

Paso 2 — comprueba el tipo impositivo autonómico

Averigua qué tipos impositivos están vigentes en la comunidad autónoma donde se encuentra el inmueble.

La normativa autonómica es especialmente importante para el ITP y el AJD.

Paso 3 — confirma la base imponible

Es necesario comprobar sobre qué importe se calculará el impuesto.

En algunos casos, la base imponible puede diferir del precio indicado en el contrato.

Paso 4 — calcula los gastos adicionales

Añade al precio del inmueble los impuestos, los gastos notariales, los costes de inscripción y cualquier otro gasto que pueda surgir durante la formalización de la operación.

Paso 5 — reserva un fondo para imprevistos

Incluso con una planificación cuidadosa, es útil disponer de una reserva para cubrir gastos adicionales que puedan surgir durante el proceso.

Este enfoque permite estimar de antemano la inversión total y comparar varios inmuebles.

¿Qué documentos se necesitan para pagar los impuestos?

Para formalizar la compra y pagar los impuestos, pueden ser necesarios los siguientes documentos:

– Documento de identidad del comprador
– NIE — Número de Identidad de Extranjero, necesario para muchas operaciones jurídicas y financieras en España
– Contrato de compraventa o escritura pública
– Documentos con información sobre el valor del inmueble
– Datos del inmueble y de su base imponible
– Justificante de pago, si es necesario
– Formularios fiscales previstos para el impuesto correspondiente

La lista exacta de documentos depende del tipo de operación, de la comunidad autónoma y de las circunstancias de la compra.

El NIE no es un permiso de residencia. Es un número de identificación que se utiliza, entre otras cosas, para realizar operaciones inmobiliarias.

Errores frecuentes al calcular los impuestos sobre la propiedad en España

Al planificar una compra, los compradores extranjeros a veces se centran únicamente en el precio del inmueble y olvidan los pagos adicionales obligatorios.

Estos son algunos de los errores más comunes.

No tener en cuenta la diferencia entre una vivienda de obra nueva y una de segunda mano

Al comprar una vivienda de obra nueva, normalmente se aplica el IVA, mientras que en una propiedad de segunda mano suele aplicarse el ITP. Identificar incorrectamente el tipo de operación puede provocar un cálculo erróneo del presupuesto.

Utilizar un único tipo impositivo para toda España

Los tipos del ITP y del AJD pueden variar según la comunidad autónoma.

Calcular el impuesto únicamente sobre el precio del contrato

En algunos casos, la base imponible se determina según normas especiales, incluido el valor de referencia.

No tener en cuenta los gastos adicionales

Los gastos notariales, la inscripción en el Registro de la Propiedad y el asesoramiento jurídico aumentan el coste total de la compra.

No comprobar la normativa fiscal vigente

Los tipos impositivos, las bonificaciones y los procedimientos de cálculo pueden cambiar. Por ello, es necesario comprobar la normativa vigente antes de realizar la operación.

Conclusión — ¿cuánto se paga de impuestos al comprar una propiedad en España?

El importe de los impuestos al comprar una propiedad en España depende del tipo de inmueble, de su valor, de la comunidad autónoma y de las condiciones de la operación.

Al comprar una vivienda de obra nueva directamente al promotor, normalmente se aplica el IVA al tipo general del 10%. También puede ser necesario pagar el AJD.

Al comprar una propiedad de segunda mano, normalmente se aplica el ITP, cuyo tipo depende de la comunidad autónoma.

Además de los impuestos, es necesario tener en cuenta los gastos de formalización de la operación, los servicios notariales, la inscripción registral y el asesoramiento jurídico.

Para calcular correctamente el presupuesto, es importante determinar de antemano el tipo de inmueble, comprobar los tipos impositivos autonómicos y tener en cuenta todos los pagos adicionales.

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Importante: Los tipos impositivos y las normas fiscales pueden cambiar y variar en función de la comunidad autónoma y de las circunstancias de la operación. Los cálculos presentados son ejemplos ilustrativos y no sustituyen el asesoramiento fiscal personalizado.