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Contrato de arras en España: qué debes saber antes de firmar

Contrato de arras en España: qué debes saber antes de firmar

La compra de una vivienda en España no suele comenzar con la firma de la escritura ante notario. Antes de llegar a esa fase, el comprador y el vendedor suelen formalizar un acuerdo preliminar conocido como Contrato de Arras. En este momento, el comprador entrega una cantidad a cuenta y ambas partes fijan el precio del inmueble, los plazos y las condiciones de la futura compraventa.

A primera vista, el proceso parece sencillo: eliges una vivienda, acuerdas el precio y entregas la señal. Sin embargo, esta es precisamente la fase en la que resulta fundamental revisar cuidadosamente la documentación y las condiciones del contrato. Si la operación no llega a completarse, las consecuencias pueden ser más importantes que una simple pérdida de tiempo.

Veamos qué es un Contrato de Arras en España, qué tipos existen, qué cantidad se suele entregar como señal y qué debes comprobar antes de firmar.

¿Qué es un Contrato de Arras en España?

El Contrato de Arras es un acuerdo preliminar entre el comprador y el vendedor de un inmueble. En él, ambas partes confirman su intención de formalizar la compraventa y establecen el precio acordado, el importe de la señal y el plazo para completar la operación.

El dinero que entrega el comprador al firmar el contrato suele descontarse del precio total de la vivienda. No se trata de una comisión adicional, sino de una parte del precio de compraventa acordado.

Es importante entender que el Contrato de Arras no es simplemente una reserva de la vivienda. Una vez firmado, ambas partes asumen obligaciones jurídicas. Si alguna decide retirarse de la operación, las consecuencias dependerán de las condiciones del contrato y del tipo de arras establecido.

No obstante, la firma de un Contrato de Arras no es legalmente obligatoria. Si las partes deciden formalizarlo, el acuerdo puede tener fuerza vinculante incluso antes de otorgar la escritura de compraventa ante notario.

¿Qué tipos de Contrato de Arras existen?

En España existen tres tipos principales de arras. Se diferencian por las consecuencias que se producen si el comprador o el vendedor incumple lo acordado.

Arras penitenciales

Este tipo de acuerdo permite desistir de la operación en las condiciones previstas en el artículo 1454 del Código Civil español. Si el comprador desiste, pierde la cantidad entregada. Si desiste el vendedor, debe devolver el doble del importe recibido.

Arras confirmatorias

Estas arras confirman el acuerdo alcanzado entre las partes y el cumplimiento de una parte de las obligaciones de pago. La pérdida automática de la señal o la obligación de devolver el doble del importe no se aplican únicamente por tratarse de este tipo de arras. Las consecuencias del incumplimiento dependerán de las condiciones del contrato y de la legislación aplicable.

Arras penales

En este caso, el contrato establece una penalización por el incumplimiento de las obligaciones acordadas. Las consecuencias dependen de la redacción del acuerdo, incluido si se prevé una penalización y si alguna de las partes puede exigir también el cumplimiento del contrato.

En la práctica, es especialmente importante distinguir entre las arras penitenciales y los demás tipos de arras. La regla que establece que el comprador pierde la señal o que el vendedor debe devolver el doble se aplica a las arras penitenciales previstas en el artículo 1454 del Código Civil español. No debe suponerse automáticamente que esta regla se aplica a cualquier contrato denominado Contrato de Arras.

Por eso, antes de firmar, conviene revisar no solo el título del documento, sino también las cláusulas concretas que describen las consecuencias de desistir de la operación.

¿Qué cantidad hay que entregar al firmar?

El importe de la señal se acuerda entre las partes. En España, es habitual tomar como referencia el 10 % del precio del inmueble. Sin embargo, se trata de una práctica frecuente, no de una cantidad exigida por ley.

Por ejemplo, si una vivienda cuesta 200.000 euros, una señal del 10 % sería de 20.000 euros. Esta cantidad suele descontarse del precio de compraventa, y el comprador abona el resto cuando se formaliza la operación principal.

Las condiciones pueden variar en función del inmueble, del acuerdo con el vendedor y de los plazos previstos para la compra. El importe de la señal puede negociarse antes de firmar el contrato.

Antes de transferir el dinero, asegúrate de que el contrato indique:

el importe exacto de la señal y el procedimiento de pago
los datos del destinatario del pago
el precio total del inmueble
la forma y el plazo para abonar el importe restante
las condiciones para recuperar el dinero si la operación no llega a completarse

No transfieras dinero basándote únicamente en un acuerdo verbal o en un mensaje de un intermediario. Las condiciones de pago deben quedar reflejadas por escrito y la transferencia debe estar respaldada por los correspondientes justificantes.

¿Qué debe incluir un Contrato de Arras?

Antes de firmar, revisa cuidadosamente el contenido del contrato. Debe identificar claramente a las partes, describir el inmueble, especificar el precio y establecer las obligaciones del comprador y del vendedor.

1. Datos del comprador y del vendedor

El contrato debe incluir los datos completos de las partes, como sus nombres y apellidos, documentos de identificación y cualquier otra información necesaria para identificarlas sin ambigüedades.

Si el inmueble tiene varios propietarios, es importante comprobar quién debe firmar el contrato y en qué condición actúa cada persona. Si el vendedor está representado por otra persona, deben verificarse las facultades de representación correspondientes.

2. Descripción del inmueble

El inmueble debe describirse con suficiente precisión para evitar dudas sobre qué propiedad se está comprando.

Conviene comprobar la dirección, los datos registrales, la referencia catastral y la correspondencia de la información con el inmueble real. Si la compraventa incluye una plaza de garaje, un trastero o mobiliario, también deben indicarse en el contrato o en sus anexos.

3. Precio de compraventa y condiciones de pago

El documento debe especificar el precio total del inmueble, el importe de la señal y la cantidad que el comprador deberá abonar posteriormente.

También conviene confirmar cómo se efectuarán los pagos y cuándo deberá transferirse el importe restante. Todos los pagos deben quedar documentados.

4. Plazo para formalizar la compraventa

El Contrato de Arras suele establecer una fecha o un plazo límite para formalizar la compraventa ante notario.

Es importante comprobar que el plazo sea realista. El comprador puede necesitar tiempo adicional para revisar la documentación, organizar la financiación o preparar la firma.

Si es necesario modificar el plazo, lo recomendable es hacerlo por escrito y obtener el consentimiento de ambas partes antes de que venza el plazo original.

5. Condiciones para desistir de la operación

Esta es una de las secciones más importantes del contrato. Debes comprobar qué ocurre si el comprador o el vendedor decide retirarse y si existen cláusulas específicas para determinadas circunstancias.

Por ejemplo, si la compra depende de la concesión de una hipoteca, conviene acordar de antemano qué sucederá si el banco deniega la financiación. La negativa del banco no da derecho automáticamente a recuperar la señal: dependerá en gran medida de las condiciones del contrato firmado.

¿Qué ocurre si el comprador cambia de opinión?

Las consecuencias dependen del tipo de arras y de las condiciones del acuerdo.

Si las partes han firmado un contrato con arras penitenciales, el comprador que desiste de la operación generalmente pierde la señal entregada. Si quien desiste es el vendedor, debe devolver el doble del importe recibido.

Veamos un ejemplo.

Un comprador elige una vivienda valorada en 180.000 euros y firma un contrato que establece unas arras penitenciales de 18.000 euros.

Si el comprador decide retirarse sin que exista una causa contractual o legal que le permita recuperar el dinero, puede perder los 18.000 euros entregados. Si desiste el vendedor, deberá devolver 36.000 euros.

Sin embargo, este mecanismo no puede aplicarse automáticamente a todos los tipos de acuerdos preliminares. En el caso de las arras confirmatorias o penales, las consecuencias pueden ser diferentes. Según las circunstancias, una de las partes puede tener derecho a exigir el cumplimiento del contrato, solicitar su resolución o reclamar una indemnización por los daños sufridos.

Por eso, es fundamental comprender la redacción del contrato antes de transferir cualquier cantidad.

¿Se puede recuperar la señal si el banco deniega la hipoteca?

Esta es una de las cuestiones que conviene resolver antes de firmar un Contrato de Arras.

Imaginemos que un comprador tiene previsto pagar una parte del precio de la vivienda con sus propios fondos y financiar el resto mediante una hipoteca. Firma el contrato y entrega la señal, pero posteriormente el banco rechaza su solicitud de financiación.

Si el contrato no incluye una cláusula que proteja al comprador en caso de denegación de la hipoteca, recuperar la señal puede resultar complicado. La negativa del banco no garantiza por sí sola la devolución del dinero.

Para reducir este riesgo, es posible negociar previamente una condición relativa a la financiación. Esta debería especificar qué documentos acreditan la denegación bancaria, el plazo para presentarlos y cómo se devolverá la cantidad entregada en esas circunstancias.

Estas condiciones deben redactarse de forma clara e incorporarse al contrato antes de firmarlo. No conviene dar por hecho que el vendedor aceptará incluirlas después de haber recibido la señal.

¿Qué documentos debes revisar antes de firmar?

Antes de entregar la señal, es importante comprobar que el vendedor tiene derecho a disponer del inmueble y que la información sobre la propiedad es correcta.

En particular, conviene revisar:

Nota Simple: documento informativo del Registro de la Propiedad que permite consultar quién figura como titular registral, la descripción del inmueble, las hipotecas, los embargos y otras cargas inscritas.
Datos del Catastro: información catastral del inmueble, incluida la referencia catastral, la superficie y otras características.
Derecho de propiedad del vendedor: hay que comprobar que el contrato lo firma el propietario o un representante debidamente autorizado.
Deudas relacionadas con el inmueble: conviene verificar si existen recibos pendientes del IBI, cuotas de la comunidad de propietarios u otras obligaciones relevantes para la operación.
Situación jurídica del inmueble: cuando sea necesario, deben comprobarse posibles restricciones, cuestiones urbanísticas y discrepancias entre el estado real de la propiedad y su documentación.

La Nota Simple es una fuente de información importante, pero no sustituye una revisión jurídica completa del inmueble. Si se detectan discrepancias o circunstancias poco claras, conviene resolverlas antes de entregar la señal.

Lista de comprobación antes de firmar un Contrato de Arras

Antes de firmar el contrato y transferir el dinero, revisa los siguientes puntos:

Se han verificado los datos del comprador y del vendedor.
Se ha confirmado que el vendedor tiene derecho a disponer del inmueble.
Se ha obtenido y revisado la Nota Simple.
Se han comprobado la dirección, los datos registrales y la referencia catastral del inmueble.
Se han revisado las posibles cargas y deudas pendientes.
Se han especificado el precio total del inmueble y el importe de la señal.
Se comprende qué tipo de arras establece el contrato.
Se han comprobado las consecuencias de desistir para el comprador y el vendedor.
Están claros el plazo para formalizar la compraventa y el procedimiento de pago.
Si se necesita una hipoteca, se han acordado las condiciones aplicables en caso de denegación de la financiación.
Todos los acuerdos adicionales están incluidos por escrito.
Están claros el destinatario del pago y las condiciones para transferir el dinero.

Si algún punto importante sigue sin estar claro, no conviene precipitarse. Una revisión jurídica previa suele resultar menos costosa que resolver una disputa sobre la señal después de que la operación no llegue a completarse.

¿Conviene consultar a un abogado antes de firmar?

El Contrato de Arras suele considerarse un documento estándar que basta con firmar utilizando una plantilla de la agencia inmobiliaria. Sin embargo, las condiciones pueden variar considerablemente y las consecuencias de un error dependen de la redacción concreta del acuerdo.

Un profesional jurídico independiente puede revisar la documentación, evaluar los riesgos, explicar qué tipo de arras se ha pactado y, si es necesario, negociar condiciones que protejan los intereses del comprador. Esto resulta especialmente importante si compras una vivienda en España por primera vez, no conoces los procedimientos jurídicos locales o necesitas financiación hipotecaria.

Un notario también puede ofrecer asesoramiento jurídico independiente. No obstante, el contrato preliminar y la posterior formalización de la compraventa ante notario son dos fases distintas de la operación.