Cómo comprar una propiedad en España en 2026

Para un extranjero, comprar una propiedad en España es un proceso sencillo, siempre y cuando se conozcan de antemano las etapas clave. Desde la elección del inmueble y la verificación de la documentación hasta la firma del contrato y el registro de la propiedad, cada paso conlleva sus propios detalles específicos.

Analicemos el proceso de compra de una vivienda en España y veamos qué sucede en cada una de sus fases.

¿Pueden los extranjeros comprar una propiedad en España?

Sí, los extranjeros pueden comprar propiedades en España. No es necesario tener la condición de residente en el país para adquirir una propiedad.

Sin embargo, el comprador debe preparar los documentos necesarios para realizar la operación y cumplir con las obligaciones financieras y fiscales correspondientes.

Uno de los documentos que utilizan los extranjeros para realizar diversas operaciones en España es el NIE (Número de Identidad de Extranjero).

Es importante entender que comprar una propiedad y obtener el derecho a residir en España son dos cuestiones diferentes.

¿Cómo es el proceso de compra de una propiedad en España?

El proceso puede variar ligeramente según el inmueble y las condiciones de la operación. En un caso estándar, el proceso es el siguiente:

1. Determinar el presupuesto
2. Buscar y seleccionar una propiedad
3. Comprobar el inmueble y la documentación
4. Obtener el NIE
5. Acordar las condiciones de la operación
6. Firmar el Contrato de Arras
7. Prepararse para la operación definitiva
8. Firmar la escritura de compraventa ante notario
9. Pagar los impuestos y gastos
10. Inscribir el derecho de propiedad

Veamos cada etapa con más detalle.

1. Determina tu presupuesto

Antes de comenzar a buscar una propiedad, es importante determinar el presupuesto de compra.

No debes tener en cuenta únicamente el precio del inmueble. Al precio de la propiedad se añaden los impuestos y otros gastos relacionados con la formalización de la operación.

Por eso, es importante determinar de antemano cuánto estás dispuesto a gastar en la compra incluyendo los gastos adicionales.

2. Busca y selecciona una propiedad

Una vez definido el presupuesto, comienza la búsqueda de una propiedad adecuada.

El comprador selecciona un inmueble que se ajuste a su presupuesto y a sus requisitos.

En esta etapa se acuerdan las principales características del inmueble y las condiciones de compra.

Una vez seleccionada una opción adecuada, se puede proceder a comprobar la propiedad.

3. Comprueba el inmueble y la documentación

Antes de firmar documentos o transferir dinero, es necesario comprobar la información jurídica de la propiedad.

En particular, se debe verificar:

– quién es el propietario del inmueble
– si existen cargas registradas
– si existe una hipoteca
– si la información del inmueble coincide con los datos oficiales
– si hay deudas pendientes u otras circunstancias que deban tenerse en cuenta

Para obtener información registral sobre el inmueble se utiliza una nota simple del Registro de la Propiedad.

Esta es una de las etapas clave antes de formalizar la operación.

4. Obtén el NIE

El NIE — Número de Identidad de Extranjero — es el número de identificación de los extranjeros en España.

Se utiliza para realizar diversas operaciones jurídicas, financieras y administrativas.

Si tienes previsto comprar una propiedad en España, es recomendable tramitar el NIE con antelación para evitar que la falta de este documento afecte a los plazos de la operación.

5. Acuerda las condiciones de la operación

Tras seleccionar el inmueble, el comprador y el vendedor acuerdan las condiciones principales:

– el precio de la propiedad
– la forma de pago
– los plazos de la operación
– el importe del pago inicial
– la fecha de finalización de la operación
– otras condiciones

Una vez acordadas las condiciones, las partes pueden proceder a firmar el contrato preliminar.

6. Firma el Contrato de Arras

El Contrato de Arras es un contrato preliminar entre el comprador y el vendedor.

En él se establecen las condiciones principales de la futura operación y, por lo general, se contempla la entrega de una cantidad determinada por parte del comprador.

El contrato puede incluir:

– el precio de la propiedad
– el importe de las arras
– los plazos para finalizar la operación
– las obligaciones de las partes
– las condiciones para desistir de la operación

Antes de firmar el Contrato de Arras, es importante revisar detenidamente sus condiciones, ya que el contrato establece obligaciones tanto para el comprador como para el vendedor.

Una vez cumplidas las condiciones del contrato preliminar, las partes proceden a formalizar la operación definitiva.

7. Prepárate para la operación definitiva

Tras firmar el Contrato de Arras, las partes se preparan para formalizar el contrato definitivo de compraventa.

En esta etapa se comprueba que toda la documentación necesaria esté preparada y que se hayan cumplido las condiciones acordadas previamente.

También se determina la fecha de la firma de la operación definitiva y el procedimiento para realizar el pago final.

8. Firma la escritura de compraventa ante notario

La operación definitiva se formaliza de acuerdo con la legislación española, generalmente ante notario.

En esta etapa se firma la escritura de compraventa, el comprador paga el importe restante según las condiciones de la operación y la propiedad se transmite al comprador.

Tras la firma de la escritura, es necesario realizar los trámites fiscales y registrales correspondientes.

9. Paga los impuestos y gastos

Una vez formalizada la operación, es necesario cumplir con las obligaciones fiscales correspondientes.

Los impuestos aplicables dependen del tipo de inmueble y de las condiciones de la compra.

En la adquisición de una vivienda nueva, generalmente se aplica el IVA, mientras que en la compra de una vivienda de segunda mano se aplica el ITP. Los tipos del ITP los establecen las comunidades autónomas.

Además de los impuestos, durante la compra pueden surgir gastos notariales, registrales, bancarios y otros gastos.

Por eso, al planificar el presupuesto, es importante tener en cuenta el coste total de la operación.

10. Inscribe el derecho de propiedad

Tras formalizar la operación y cumplir con los trámites fiscales necesarios, los datos del nuevo propietario se inscriben en el Registro de la Propiedad.

La inscripción permite dejar constancia oficial de la transmisión del derecho de propiedad.

Una vez completados los trámites necesarios, el comprador se convierte en el propietario registrado del inmueble.

¿Cuánto tiempo se tarda en comprar una propiedad en España?

La duración de la operación depende del inmueble concreto y de la situación del comprador.

Los siguientes factores pueden influir en los plazos:

– la preparación de la documentación
– la obtención del NIE
– los resultados de la comprobación del inmueble
– las condiciones del Contrato de Arras
– la forma de pago
– la existencia de una hipoteca
– la disponibilidad del vendedor
– la fecha de la operación definitiva

Por eso, no es posible establecer un plazo único que se aplique a todos los compradores.

¿Qué ocurre después de la compra?

Una vez finalizada la operación e inscrito el derecho de propiedad, el comprador se convierte en propietario del inmueble.

A partir de ese momento surgen cuestiones relacionadas con el mantenimiento de la propiedad, los impuestos del propietario, los gastos de suministros y el uso futuro del inmueble.

Estos temas se pueden tratar por separado en futuros artículos de Spanish Life.

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